Régimen de viviendas de uso turístico: Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido una relevante modificación en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en lo relativo a la regulación de las viviendas destinadas a uso turístico.

A partir del 3 de abril de 2025, el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a un uso turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.

El acuerdo expreso por el que se apruebe, límite, condicione o prohíba dicha actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Excepción importante: Esta facultad no será aplicable con carácter retroactivo, de modo que no afectará a aquellas viviendas que, con anterioridad a dicha fecha, vinieran desarrollando legalmente la actividad turística conforme a la normativa sectorial vigente.

Real Decreto-ley 4/2025, de 8 de abril: Moratoria contable y medidas de apoyo empresarial

Con el objetivo de mitigar el impacto de la amenaza arancelaria internacional y reactivar el dinamismo comercial, el Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 4/2025, de 8 de abril, que contempla las siguientes medidas de interés para el ámbito mercantil y contable:

a) Moratoria contable por pérdidas de ejercicios anteriores

Se establece que no se computarán las pérdidas contables correspondientes a los ejercicios 2020 y 2021, a los efectos del artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital, hasta el cierre del ejercicio iniciado en 2025. Esta medida permite evitar, de forma excepcional y transitoria, la obligación legal de disolver la sociedad por pérdidas acumuladas que dejen reducido el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital social.

Ahora bien, si, excluidas las pérdidas de los años 2020 y 2021, en el resultado del ejercicio 2022, 2023, 2024 o 2025 se apreciaran pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, deberá convocarse por los administradores o podrá solicitarse por cualquier socio en el plazo de dos meses a contar desde el cierre del ejercicio la celebración de Junta para proceder a la disolución de la sociedad, a no ser que se aumente o reduzca el capital en la medida suficiente.

b) Reformulación de cuentas anuales y modificación de convocatorias

Se habilita a los órganos de administración a:

– Reformular las cuentas anuales ya formuladas, a fin de reflejar el impacto de la moratoria o cualquier otra circunstancia relevante.
– Modificar convocatorias de junta general, incluso si ya han sido publicadas, para adaptarlas a las nuevas cuentas reformuladas.

Por tanto, resulta conveniente analizar la situación patrimonial de los ejercicios afectados, con el fin de determinar la conveniencia de acogerse a la moratoria y reformular, en su caso, las cuentas anuales.