Con fecha 26 de mayo ha entrado en vigor la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, la “Ley”). En su Exposición de Motivos se indica que la Ley incluye medidas encaminadas a aumentar oferta de vivienda y mitigar situaciones de tensión en el mercado del alquiler, al tiempo que configura mecanismos cuya aplicación requiere la intervención de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos, en particular, los vinculados al precio del alquiler y a la provisión de vivienda en alquiler social.

Por su trascendencia nos centraremos en el análisis de las modificaciones que afectan a la actividad de arrendamiento de vivienda, sin embargo, hay que destacar que varias de estas medidas se vinculan al hecho de que el inmueble en sí se encuentre situado en una “zona de mercado residencial tensionado”, calificación que corresponderá a las Comunidades Autónomas, de tal modo que mientas esa declaración no se produzca, tales medidas no resultarán en la práctica aplicables. 

La Ley se aplica a partir del 26 de marzo de 2023, excepto las medidas relativas al IRPF que se explican más adelante y que entrarán en vigor el 01 de enero de 2024.

• MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

I.- Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda (las CCAA) podrán declarar las denominadas “Zonas de mercado residencial tensionado”. Dicha declaración requiere de la correspondiente memoria justificativa del riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda, siempre y cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:

1. Que el coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. 
2. Que el precio de compra o alquiler haya aumentado en los 5 años anteriores en un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales respecto al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la Comunidad Autónoma correspondiente. 

Estas circunstancias serán objeto de revisión a los 3 años desde la entrada en vigor de la Ley, para adecuarlas a la realidad y evolución del mercado residencial (DA 3ª).

La declaración tendrá una vigencia de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que motivaron su declaración.

El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana aprobará, con carácter trimestral, una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado. 

II.- Nueva definición de “Gran Tenedor” y obligaciones de información para los mismos:

Se entiende por “gran tenedor” aquella persona, física o jurídica, que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo, en todo caso, garajes y trasteros. No obstante, dicha definición ahora puede ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado (descritos en el punto anterior) hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando la correspondiente Comunidad Autónoma lo motive en la memoria justificativa especificando los criterios correspondientes, en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, o atendiendo a la normativa específica de la CA con competencias en materia de vivienda (arts. 3.k y 19.2 de la Ley).

Asimismo, las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas. La información a aportar (en el plazo máximo de tres meses desde el requerimiento) y que debe referirse al año natural anterior, contendrá, al menos, los siguientes datos:

1. Los datos identificativos de la vivienda y el edificio en que se ubica, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética. 
2. Régimen de utilización efectiva de la vivienda, en el contexto de los de usos previstos en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. 
3. Justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de vivienda (uso y disfrute conforme a su calificación, estado y características objetivas …etc.), con especial mención al uso y destino de la vivienda, así como al mantenimiento, conservación y rehabilitación de la misma.

III.- Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta

Se modifica la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta establecida en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de manera que para los contratos cuya anualidad venza entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones: 

1. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
2. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá ser superior al 3 %.

IV.- Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Se modifica la LAU y afecta a los contratos de arrendamiento urbano para uso de vivienda que se concierten a partir del 26 de mayo de 2023. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y que se encuentren sometidos a la LAU, continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, arrendador y arrendatario podrán pactar adaptarse al régimen jurídico establecido por la Ley 12/2023.

Fijación de la renta y condiciones de actualización. Establecimiento de límites a la fijación de la renta en determinados casos. 

Para contratos de arrendamiento de vivienda, cuando el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior. Únicamente cabe incrementarlo más allá de la regla anterior, con el límite máximo del 10% sobre la última renta del contrato vigente en los últimos 5 años, cuando se acredite alguno de estos supuestos en la vivienda:

-Actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF, que hubiese finalizado en los 2 años anteriores.

-Actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores que acrediten un ahorro de energía primaria no renovable del 30% (a través de la comparación de los correspondientes certificados de eficiencia energética).

-Actuaciones de mejora de la accesibilidad que se hubieran finalizado en los 2 años anteriores.

-Que el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de más de 10 años, o se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario que le permita prorrogar de manera potestativa por un periodo de más de 10 años.

Adicionalmente, cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (DA 2ª RDL 7/2019, de 1 de marzo) atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en el que se ubiquen. Esta misma limitación se aplicaría, aun cuando no se trata de un gran tenedor, cuando no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado. Las medidas descritas en este párrafo se aplicarán a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia.

Con carácter general y por lo que respecta a la actualización de la renta, a partir del 01 de enero de 2025, la idea es contar con un nuevo índice que actúe como límite a las actualizaciones de renta. En este sentido, se añade una Disposición Adicional 11ª a la LAU por la cual el Instituto Nacional de Estadística definirá antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del régimen de actualización de renta que se regula en la LAU. el referido sistema de precios de referencia se realizará por ámbitos territoriales.

Prórroga de los contratos de arrendamiento

En el caso de arrendamientos de vivienda habitual, una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1. LAU o de prórroga tácita del 10.1 LAU, los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica acreditada, podrán solicitar una prórroga extraordinaria por el periodo máximo de 1 año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el arrendador sea un gran tenedor de viviendas, salvo que se hubiera suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

En el caso de arrendamientos de vivienda habitual, el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1. LAU o de prórroga tácita del 10.1 LAU, el arrendatario podrá solicitar la prórroga de manera extraordinaria del contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente salvo que: se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones de renta correspondientes, o el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda de conformidad con lo dispuesto en el art. 9.3.LAU (para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares).

Pago de la renta por medios electrónicos y gastos de gestión inmobiliaria

El pago de la renta debe efectuarse a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Por otra parte, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.

Contrato de temporada y de uso distinto del de vivienda.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda de la LAU y, en particular, los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

• MEDIDAS RELATIVAS A PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO 

I.- Especialidades en materia de reanudación de desahucios suspendidos

En relación con los procedimientos de desahucio y lanzamientos que se encuentren suspendidos en virtud de los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda, solo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas.

II.- Modificaciones en el procedimiento de desahucio

En las demandas sobre reclamación de cantidades por impago de rentas, sobre desahucios, las que pretendan la recuperación de la posesión de la finca, o las instadas por titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad para la efectividad de esos derechos, se establece la obligación de manifestar y justificar:

-Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

-Si concurre en la parte demandante la condición o no de gran tenedor 

En caso de no tener la condición de gran tenedor, se debe aportar certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades.

-Si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. En este sentido, se debe aportar:

Documento acreditativo de vigencia no superior a 3 meses emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Adm. competentes.

Declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios de las Adm. correspondientes, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o sin que se hubieran iniciado los correspondientes trámites en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud

Documento acreditativo de los servicios de las Adm. competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica, con una vigencia no superior a 3 meses. 

En los casos anteriores en los que el demandante sea gran tenedor, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se debe aportar acreditación de que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Adm. competentes. 

Se incrementan los plazos de suspensión del procedimiento en los casos de situación de vulnerabilidad:

-A 2 meses en caso de propietario persona física

-A 4 meses en caso de propietario persona jurídica

Transcurrido dicho plazo máximo de suspensión, o una vez adoptadas las medidas por las Adm. correspondientes, la suspensión se alzará automáticamente.

Finalmente, se introducen criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

• OTRAS MEDIDAS DE INFORMACIÓN

I.- Información mínima que ha de suministrarse en la compra o en el alquiler de vivienda 

La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda, con carácter previo a la operación, puede requerir la siguiente información mínima (art. 31):

1. Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, del intermediador de la operación.
2. Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse. 
3. Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas: 
   1. Certificado o cédula de habitabilidad
   2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora. 
   3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo. 
   4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes. 
   5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda. 
   6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio. 
   7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda. 
4. Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, cargas, gravámenes, afecciones de cualquier naturaleza y la cuota de participación fijada en el título de propiedad. 
5. En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable. 
6. En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
7. Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda.
8. Detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
9. Cuando se trate de vivienda que vaya a ser arrendada como vivienda habitual y se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, se deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

II.- Creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información de los registros autonómicos de fianzas, Registro de la Propiedad y otras fuentes de información.

• MEDIDAS DE ÍNDOLE FISCAL

I.- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (DF 2ª Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)

Se modifica la reducción aplicable sobre el rendimiento neto positivo obtenido de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda prevista en la Ley de IRPF, estableciéndose el siguiente régimen:

-Rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26/05/2023)

Les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, es decir, el 60%.

-Rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26/05/2023)

Se contemplan diferentes porcentajes de reducción en función de las circunstancias que a continuación se detallan:

-90 %: cuando se hubiera formalizado un contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. 

-70 %: cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes: 

1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. 

2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler. 

-60 %: cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores.

-50 %: en cualquier otro caso. 

Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

II.- Impuesto de Bienes Inmuebles (DF 3ª Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) 

Se incrementa el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI previsto en el apartado 4 del artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI:

-El porcentaje de recargo podrá aumentarse hasta en un 50 % adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

-El porcentaje de recargo podrá aumentarse hasta en un 100 % adicional en caso de que el periodo de desocupación sea superior a 3 años. 

A estos efectos, tendrán la consideración de inmuebles desocupados con carácter permanente aquellos que permanezcan desocupados, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a 2 años y pertenezcan a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial.

Se considerarán causas justificadas de desocupación las siguientes: 

-Traslado temporal por razones laborales o de formación
-Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social
-Vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada
-Obras o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva
-Litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de del inmueble 
-Inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de 1 año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.